Yazar: admin

Şimdi birçok yatırım araçlarından bazılarını yazmaya çalışalım.

Döviz, altın, faiz, hisse seneti, viop, foreks, sanal paralar ve türev piyasalar. Birde bunların yanında gayrimenkul yatırımları var.

Yazının başında belirttiğimiz risk baremlerine göre bu yatırım araçlarını sınıflandırırsak görece olarak ve zaman aralığını düşünmek kaydıyla sadece faiz getirisinin garanti para olduğunu ancak onunda enflasyon ve kur etkisiyle çok fazla kazandırmadığını görürüz.

Döviz ve altın ise görece olarak az riskli, hisse senedi piyasası riskli ve viop, foreks, sanal paralar ve türev piyasalar ise çok riskli yatırımlar sınıfına girmekte.

Gayrimenkulde geleneksel bir yatırım aracı olarak karşımız da duruyor. Bunlar bilimsel sonuçlar değil tabi. Her insanın kendi bilgi, tecrübe ve becerisine göre risk algısı değişebilir.  Çünkü insan emin olduğu şeyi risk olarak görmez. Benim gruplamam genel bir çerçeve.

Daha önce söylediğim gibi dijital çağın getirmiş olduğu yapay zeka ve robotik sistemeler risk grupları ne olursa olsun bu yatırım araçlarını bire bir etkiliyor. Ve insan olarak biz her şey olup bittikten sonra sonucu yorumluyoruz. Şimdi tüm bunların dışında sakince bize göz kırpan konut sektörü var.

Dijital çağa adım attığımız bu günlerde artık her türlü bilgiye ulaşmak mümkün. Hatta hayatımıza her gün sayıları artan uygulamalar, yapay zekâ ve robotik sistemler girdi. Robot deyince aklınıza sadece fiziki robotlar gelmesin. Yazılım robotları da var ve bunlar bizim adımıza birçok şeye karar verebilir düzeyde kullanılıyorlar.

İnsan olarak her şeyden fayda sağlamak isteyen bizler tabi bu durumdan da kendimize fayda sağlamak istiyoruz. Ancak yeni dijital çağ ve yeni sistem beraberinde alışılagelmiş birçok sistemi ve yöntemi de yok ediyor. Yani bir ölçüde biz teknolojiyi değil teknolojinin bizi yönettiği bir döneme doğru hızlı adımlarla ilerliyoruz.

Konuyu yatırımdan ve yatırımcıdan uzaklaştırdığımı düşünebilirsiniz ancak öyle değil. Öncelikle neyle karşı karşıya olduğumuzu bilmenizde fayda var. Yani klasikle modern ve hatta dijital yatırımların arasında kalmayın diye anlatıyorum bunları.

Bunlar taslakta düşünüleler. Kanun koyucu bu ve buna benzer maddelerle sektörü daha güvenilir hale sokmaya çalışsa da birey olarak bizler de bu hassasiyetlere dikkat etmeliyiz diye düşünüyorum. Bir çeşit oto kontrol yani.

Şimdi akla şu soru gelebilir.

Bir yatırımcı olarak neden konut yapmayayım ki? Bu iş yapma hürriyetimi elimden almak anlamına gelmiyor mu?

Cevap 1: Yanınızda bir mühendis veya mimar olduktan sonra yapabilirsiniz tabi.

Cevap 2: Yatırımcı olarak konuta yatırım yapmanıza bir engel yok. Satın almanızda sakınca yok, konut yapmanızda sakınca var.

Konut yatırımı size ne kazandıracak

Bu yazı yatırım yapmak isteyen ancak bir türlü karar veremeyen kitle için yazıldı.

Şunu belirtmeliyim ki yatırım yapılacak miktar herkes için faklı bir öneme sahip. Bu önem paranın nasıl kazanıldığı ile de ilişkili. Bu yüzden her insan için yatırım şekilleri farklılık arz ediyor. Bunları garanti yatırımlar, az riskli yatırımlar, riskli yatırımlar ve çok riskli yatırımlar olarak ayırmak mümkün.

Sanılanın aksine riskli ve çok riskli olan yatırımlara parası çok olanlar genelde girmezler. Onlar daha çok garanti yatırımlar veya az riskli yatırımlara yönelirler. Ya da riskleri kendileri için azaltacak yöntemleri devreye sokarak (ki bu da yine paranın ve bağlantıların gücüyle olur) yatırımlarını şekillendirir.

Bu yatırımcılar genelde kaybolmaz. Çünkü her türlü araştırmaları yaparlar, yaptırırlar ve daha önce yapılan araştırmaları dikkate alırlar. Yani bu yatırımcı kitlesi yazımızın konusunun dışında tutulmuştur.

Asıl hitap edilen kesim bizim “orta direk” dediğimiz daha kısıtlı imkânları olan ve bu imkânları ile tatmin edici kazançlar hedefleyen kitle.

O zaman hadi başlayalım….

Günümüzde konut sektöründe ortaya çıkan mağdur sayısının fazlalığı ve inşaat şirketlerinde ki mali krizler kanun koyucunun radarına çok sert bir giriş yaptı. Daha önce bu konuda bir düzenleme olmadığından her şahıs veya şirket istediği arsaya proje çizdirip, ruhsatını alıp yapı denetimle anlaşarak inşaat yapabiliyordu. Buraya kadar her şey normal.

Ama hiç kimse kanun koyucu bile bu şahsın veya şirketin teknik ve mali yeterliliğinin olup olmadığına bakmıyordu. Zaman ve kriz bize gösterdi ki bu iki veriye de bakılması gerekiyordu.

Bunu şöyle örnekleyelim isterseniz.

500.000 TL paranız var. Ve 50 dairelik bir konut projesine giriyorsunuz. Proje ve ruhsat paranızı ödediniz ki, bu ortalama 300 bin TL tutar ve kaldı 200.000 TL.

100 metrekareden ve orta bir kalite 50 daire yapacağınızı düşünürsek, arsa payı hariç inşaat maliyeti daire başı 125 bin TL’den 6.250.000 TL’ye ihtiyacınız var demektir. Oysa sizin 200.000 TL’niz var. Barter anlaşması da yapamadıysanız…

Sonuç: Yarım kalan bir proje.

İşte kanun koyucu bugün bu verilere bakmayı düşünen bir taslak hazırlamaya başladı. Buna göre;

•             Şirket ortaklarının tamamı veya bir kısmı mühendis ve mimar olmak durumunda

•             Şirketin daha önce yaptığı benzer iş yapma zorunluluğu istenmekte

•             Şirketin veya şahsın projeyi yapabilecek mali yeterlilik belgesi istenmekte

•             Projelerin sigorta edilmesi istenmekte

Kanun koyucu sektörde yaşanan kötü senaryolardan sonra sektörü kontrol etme adına bazı düzenlemeler yaptı. Bunun örneklerinden biri de yapı denetim firmaları. Bu düzenleme yapının sadece müteahhitin insafına bırakılmaması sağladı. Ancak bu düzenlemeler tek başına yeterli olmuyor. Atılması gereken bir dizi daha adım var.

Şimdiler de hem teknik olarak hem ticari olarak bazı önlemler almaya çalışan kanun koyucu, sektörün daha düzenli hale gelmesini öngörse de bunu mühendislerin ve mimarların çalışma alanı olarak öngörmüyor hala.

Yeni düzenleme ile yapı denetim ile müteahhit arasındaki bağı tamamen ortadan kaldırmış olması çok güzel bir gelişme. Burada hatırlatmakta fayda var; kanunen müteahhit ile yapı denetim ticari bir ilişkide olamaz ancak pratikte bu hiç uygulanmadı. Ama şimdi yapı denetim firmaları projelere sistem tarafından atandığı için bu ilişki de müteahhite bir gebelik kalmıyor ve denetleme daha katı yapılabiliyor.

Siz hiç dişiniz ağrıdığında tedavi için mali müşavirinize gittiniz mi? Ya da aracınız bozulduğunda tamir için kalp doktoruna. Muhtemelen hayır! Aynı şekilde konut almak için bir mühendisin ya da mimarın yanına gitmek aklımıza bile gelmiyor ve bunu sorgulamıyoruz.

Şimdi konut almak için yaptıklarımızı adım adım yazmaya çalışalım.

•             Nerede oturmak istediğimize karar veriyoruz

•             İnternetten emlak sitelerinden bir ön araştırma yapıyoruz

•             Bir iki emlakçı tanıdığımızdan fiyatı ve firmayı soruyoruz

•             Bulduğumuz daireyi yapan müteahhitin güvenilir olup olmadığını eşimize dostumuza soruyoruz

•             Kredi kullanacaksak bankamızla kredi görüşmesini yapıyoruz

•             Sonra firma ile fiyat pazarlığı yapıyoruz

Muhtemelen bunların hepsini veya bir kısmını hepimiz yapmışızdır. Ama firmanın teknik altyapısı yerine kaç yıllık olduğuna daha önce ne yaptığına bakmak daha öncelikli oluyor.

Bu, konut alırken böyle de arsa sahiplerinin yerlerini konut yapılmak üzere verirken farklı mı? Hayır. Yüklenici firmanın tekstilci, doktor, kasap, terzi, inşaat işçisi vs. olması bizi çok ilgilendirmiyor. En azından birincil derecede ilgilendirmiyor. Kanun koyucu bununla ilgili önlemler almış olsa da mühendislerin veya mimarların dışında kimse müteahhitlik hizmeti yapamaz demiyor.

Sektörle ilgili olarak yeni bir yönetmelik yayınlandı. Yeni yönetmelikte işi ehline verme gibi bir gayret var. Bunu görmek bile sektörde olan bizleri heyecanlandırmaya yetiyor. (http://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2019/03/20190302-3.htm)

Peki ne diyor yönetmelik?

Teknik ayrıntılara boğmadan özetle aktarmaya çalışalım.

Bugüne kadar olduğu gibi, “Ben inşaat yapmak istiyorum” diyen herkes artık inşaat yapamayacak. Bunun için belli yeterlilikleri karşılamak zorunda kalacak.

500 metrekareden küçük binalar hariç (onlara geçici yetki belgesi veriliyor) müteahhitler A, B, C, D, E, F, G, H olarak sınıflandırılıyor. Bu sınıflandırmalar yapılırken şirketin teknik yapısından mali yapısına kadar banka referans mektubuna ve daha önce benzer iş bitirmelerine kadar bir dizi kritere tabi tutuluyor.

Burada dikkat çeken iyileştirmeler “mesleki ve teknik yeterlilik oranı” ve “ekonomik tabloların” sınıflandırmada ki önemi. Ne kadar fazla teknik personel mesleki iş gücü kullanıyorsanız o kadar üst sınıftasınız demektir.

Başka bir açıdan bakacak olursak devlet ihale kanununa yaklaşan bir sınıflandırma ile karşılaştık diyebiliriz. Birçok noktada iyileştirmeye giden ancak hala eksikleri olan bir yönetmelik.

Örneğin, mimar ve mühendislerin bazı sınıflarda referans mektubu muafiyeti iyi bir gelişme ancak tüm sınıflandırmaların teknik tarafında istediğimiz ortaklık yapısında mühendislerin ve mimarların hakim olma durumu hala eski halinde tutulmuş. İyi yönden bakarsak bir firmanın sınıf yükseltebilmesi için kadrosunda mesleki yeterliliği olan iş gücü ve mimar mühendis bulundurma şartı bu isteğimize bir adım daha yaklaşıldığını gösteriyor.

Müteahhit firmalar artık inşa aşamasında mesleki yeterlilik belgesi ve mesleki eğitimleri olmayan işçi ve ustaları çalıştıramayacaklar.

Ayrıca yönetmelik, müteahhit firmanın mali olarak bir projeyi bitirip bitiremeyeceği açısından da yönetmelik bazı kriterler getirmiştir. Bunu da iş deneyimi daha önceki iş bitirme durumu ve banka referans mektubu ile kontrol altına almayı amaçlamış.

Daha önce yaptıkları işleri yarım bırakanlar, projeye aykırı iş yapanlar, konkordato ilan edenler yetki belgesi alamayan sınıfta bırakılmış.

Yeni yönetmelik gelecekte daha iyiyi bulma adına atılmış bir adım olarak mutluluk verici. Hele ki gündemimizde ve hafızamızda kentlerimizi bir an önce yenileme ve dönüştürme olduğu bu günlerde.

Şimdi doğru planlar, doğru kurallar ve doğru insanlarla yeni bir kent kurmaya başlayalım; huzurlu güvenli ve yaşanabilen. Bir deprem gerçeğimiz olduğunu unutmadan.

Hatırlatma: Ülkemizde 6,5 milyon konutun dönüşmesi gerekiyor ve bunların 1,5 milyonu öncelikli. Yani yapacak çok işimiz var.

Uzun yıllardır konuşulan müteahhitlik konusuna devlet sonunda düğmeye bastı ve isteyen herkesin inşaat ve müteahhitlik yapmasının önüne geçecek adımı attı.

İyi planlanmış ve yaşanabilir kentlerde yaşamanın verdiği müthiş tadı hiç yaşamamış bir insan olarak -ki bunun sebebi böyle bir kentimiz olmayışıdır- neleri yapmamız gerektiği konusunda epey düşündüm.

Nerede hata yapıyoruz?

O gözümüzde medeniyet abidesi olarak dikilen batıdan neyimiz eksik de yapamıyoruz. Akıl mı? Hayır. Beceri mi? Hayır. Ne peki?

Sadece doğruları hayatımıza geçirirken yaptığımız hatalar. Çok güzel projeler tasarlıyoruz. Çok hızlı çalışabiliyoruz. Çok yetenekli olabiliyoruz. Ancak doğru insanlarla çalışmıyoruz.

Bunları neden anlattım. Çünkü şehri imar edenlerin yani yapı müteahhitlerinin kanun koyucu nezdindeki sınıflandırılmaları ile ilgili yeni bir yönetmelik yayınlandı. Bu da şunu gösteriyor ki geçmiş yıllarda yapmış olduğumuz birçok hatanın tekrar etmemesi için yeniden bir planlama yapılıyor.

Sevgili Mudanya,

Ben bir konut müşterisiyim. Her gün oturup bilgisayarın başına kendime uygun bir ev arıyorum. Kararsızım ve bu kararsızlığımı bir türlü yenemiyorum. Sonra karşıma Mudanya çıkıyor. Hafiften bir istek başlıyor bende. Yine de emin değilim. Neden Mudanya olsun? Bilmiyorum.

Sevgili konut müşterisi… Ben Mudanya. Sana neden Mudanyalı olman gerektiğini anlatmama izin ver lütfen!

Öncelikle huzur doluyum ve senin de içini huzurla doldurabilirim. Sabahın ilk ışıklarıyla birlikte sahilin, mavinin, denizin ve yeşilin tadını çıkarmaya başlayabilirsin. Sabah yürüyüşlerinizi denizden gelen esintiyle birlikte keyiflendirebilirsin.

Samimiyim. Sabah simitle çay eşliğinde sohbetimi, akşamları balık eşliğinde eğlencemi seninle paylaşabilirim.

Bir taraftan tarihin izlerini sana sunarken diğer taraftan gelecekle ilgili hayallerimi konuşup bugünün mutluluğunu yüzündeki tebessüme döndürebilirim.

Sağlık doluyum. Benimle yaşamaya başladığında başta astım ve göğüs rahatsızlıklarının azaldığını ve daha sağlıklı bir yaşam süreceğini söyleyebilirim. Kendi toprağımda yetişen zeytin ve sebzeleri Pazar tezgâhımda bulabilirsin. Böylece doğal beslenme ile daha sağlıklı ve formda kalabilirsin.

Maviyim ve yeşilim. Eğer denizi seviyorsan hem kumsalım da yürüyüş yapabilir hem de marinamdan bir tekneyle açılıp deniz keyfi yapabilir, balık avlayabilirsin. Doğayı seviyorsan kır gezileri yaparak yeşile doyabilirsin.

Kentin içindeyim. Kentin dışındayım. Yani sen nerede olmak istersen oradayım. Elini atsan İstanbul’u yakalarsın benimle. Ya da Bursa’yı.

Çok mu yordu seni kent? Ver elini Yıldız Tepe; ver elini Trilye! Herkesin hayalindeki küçük bir Ege kasabası hayat bulur benimle.

Yüksek yapılarım yoktur benim. Hem tarih kokar her yanı yapılarımın hem yenilik. Modernim istediğin kadar.

Mustafa Demir