Ay: Şubat 2022

Konut yatırımcıları için çok karamsar bir tablo ile karşı karşıya olsak da, unutmamamız gereken şey her krizin içinde bir fırsat barındırdığıdır. Bu sebeple doğru zamanlama ile konut yatırımından çok büyük gelirler elde etmek mümkün.

Yukarıda da belirttiğimiz üzere maliyet baskısı (ki bu geçtiğimiz yıl yüzde 23 artmış durumda) ve satışların düşmesinden dolayı fiyatların tabana yakın seyretmesi buna ek olarak konut üreticilerinin yeni projelere girmekteki isteksizliği önümüzdeki dönemde konut fiyatlarının ciddi miktarda artacağının işaretlerini veriyor.

Finansal piyasalardaki aşırı fiyat oynaklığının olduğu günümüzde konut fiyatlarındaki bu hızlı düşüşün yerini hızlı bir yükselişin alacak olması yatırımcıların radarından çıkmaması gereken bir konu olmalıdır.

Şimdi en klasik ve orijinal soru.

Doğru zaman ne zaman?

Cevap: Paranız ne kadar konut almaya yetiyor?

Bu durumda çıplak bir bakış açısıyla hareket edecek bir yatırımcı için faiz getirisi ile ilgili bir sorun yoksa konut yatırımı yerine faiz getirisini seçmek daha mantıklı bir yatırım olur.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken durum faiz getirisi ile konut fiyatlarındaki artışın ne zamana kadar böyle süreceğidir. Çünkü maliyet baskısı konut fiyatlarına bir süre sonra ciddi oranda etki edecektir. Talep düşüklüğü nedeniyle maliyet artışına rağmen baskılanan fiyatlar bir süre sonra beklenenden daha yüksek bir fiyat artışını tetikleyecektir.

Yukarıda sadece faiz getirisinin konut fiyatları ile karşılaştırılması yapılmış olsa da diğer yatırım araçlarına karşı da aynı şekilde negatif bölgede kalan bir konut fiyat artış ortalaması var.

Nasıl mı?

Biraz rakamları konuşalım ve analiz edelim.

Ocak 2019 sonu itibariyle Türkiye genelindeki konut stoku 833 bin 569 ve bunun 371 bin 411 i sadece İstanbul’da. 2018 yılında Türkiye’de satılan toplam konut satışı rakamı ise 1 milyon 375 bin 398 adet.

Bu sayılar ne anlama geliyor peki.

Şöyle açıklayayım. 2018 yılında yeni ruhsat sayısı bir önceki yıla göre %83 oranında azalmış. Yani yeni konut üretimi ciddi oranda durmuş vaziyette. Konut satışlarını bu yıl bir önceki yıla göre %10-15 azalacağını öngörsek bile yıl içerisinde bu konut stokunun tükeneceği aşikar hale geliyor.

Konut fiyatlarıyla konut faizlerindeki düşüş de bize pozitif bir ivme kazandıracak gibi hazır kıta beklemekte.

Birde buna aylık 80 ila 100 bin konutun satıldığı bir Türkiye bilgisini eklersek bakın nasıl bir sonuca varıyoruz. 2019 yılının ikinci yarısından itibaren konut bulma sıkıntısı ile karşı karşıya kalacağız demektir.

Şimdi sorumuz şu: Stoklardaki konutlar biterse konut fiyatları ne olur?

Cevap :  Tek rakibi Türk Hava Yolları..

 Konut krizi fırsata nasıl çevrilebilir

İnşaat ve gayrimenkul sektörünün bugün içinde bulunduğu durum karamsarlıktan, çıkmazlardan ve kendini geliştirememekten, geleceği ise umuttan ibaret. 

İnşaat her ne kadar lokomotif bir sektör olsa da mevcut durumda bir sıkışmışlık hali  var.  Ekonomi de son 2-3 yılda yaşanan daralma; terör, darbe girişimi ve sınırlarımızda her an kopabilecek bir savaş ihtimali sektörün ciddi oranda belini bükmüş durumda.  Bir de buna dövizdeki ve faizlerdeki aşırı yükseliş eklenince çok daha ciddi sorunlarla karşı karşıya kaldık.

Şimdi bu gerçekliği biraz da rakamlarla ifade etmeye çalışalım.

2016 yılında konutlarda ki değer artış oranı ortalama 12,53, mevduat faiz getirisi ise 12,70 oldu.

2017 yılında ise konutlardaki değer artış oranı ortalama 10,5, mevduat faiz getirisi ise 13,53 olarak gerçekleşti.

2018 yılında, yani geçen yıl konutlarda ki değer artış oranı ortalama 11,30 olurken, mevduat faiz getirisinde yükseliş 21,35’e fırladı.

Şimdi birçok yatırım araçlarından bazılarını yazmaya çalışalım.

Döviz, altın, faiz, hisse seneti, viop, foreks, sanal paralar ve türev piyasalar. Birde bunların yanında gayrimenkul yatırımları var.

Yazının başında belirttiğimiz risk baremlerine göre bu yatırım araçlarını sınıflandırırsak görece olarak ve zaman aralığını düşünmek kaydıyla sadece faiz getirisinin garanti para olduğunu ancak onunda enflasyon ve kur etkisiyle çok fazla kazandırmadığını görürüz.

Döviz ve altın ise görece olarak az riskli, hisse senedi piyasası riskli ve viop, foreks, sanal paralar ve türev piyasalar ise çok riskli yatırımlar sınıfına girmekte.

Gayrimenkulde geleneksel bir yatırım aracı olarak karşımız da duruyor. Bunlar bilimsel sonuçlar değil tabi. Her insanın kendi bilgi, tecrübe ve becerisine göre risk algısı değişebilir.  Çünkü insan emin olduğu şeyi risk olarak görmez. Benim gruplamam genel bir çerçeve.

Daha önce söylediğim gibi dijital çağın getirmiş olduğu yapay zeka ve robotik sistemeler risk grupları ne olursa olsun bu yatırım araçlarını bire bir etkiliyor. Ve insan olarak biz her şey olup bittikten sonra sonucu yorumluyoruz. Şimdi tüm bunların dışında sakince bize göz kırpan konut sektörü var.

Dijital çağa adım attığımız bu günlerde artık her türlü bilgiye ulaşmak mümkün. Hatta hayatımıza her gün sayıları artan uygulamalar, yapay zekâ ve robotik sistemler girdi. Robot deyince aklınıza sadece fiziki robotlar gelmesin. Yazılım robotları da var ve bunlar bizim adımıza birçok şeye karar verebilir düzeyde kullanılıyorlar.

İnsan olarak her şeyden fayda sağlamak isteyen bizler tabi bu durumdan da kendimize fayda sağlamak istiyoruz. Ancak yeni dijital çağ ve yeni sistem beraberinde alışılagelmiş birçok sistemi ve yöntemi de yok ediyor. Yani bir ölçüde biz teknolojiyi değil teknolojinin bizi yönettiği bir döneme doğru hızlı adımlarla ilerliyoruz.

Konuyu yatırımdan ve yatırımcıdan uzaklaştırdığımı düşünebilirsiniz ancak öyle değil. Öncelikle neyle karşı karşıya olduğumuzu bilmenizde fayda var. Yani klasikle modern ve hatta dijital yatırımların arasında kalmayın diye anlatıyorum bunları.

Bunlar taslakta düşünüleler. Kanun koyucu bu ve buna benzer maddelerle sektörü daha güvenilir hale sokmaya çalışsa da birey olarak bizler de bu hassasiyetlere dikkat etmeliyiz diye düşünüyorum. Bir çeşit oto kontrol yani.

Şimdi akla şu soru gelebilir.

Bir yatırımcı olarak neden konut yapmayayım ki? Bu iş yapma hürriyetimi elimden almak anlamına gelmiyor mu?

Cevap 1: Yanınızda bir mühendis veya mimar olduktan sonra yapabilirsiniz tabi.

Cevap 2: Yatırımcı olarak konuta yatırım yapmanıza bir engel yok. Satın almanızda sakınca yok, konut yapmanızda sakınca var.

Konut yatırımı size ne kazandıracak

Bu yazı yatırım yapmak isteyen ancak bir türlü karar veremeyen kitle için yazıldı.

Şunu belirtmeliyim ki yatırım yapılacak miktar herkes için faklı bir öneme sahip. Bu önem paranın nasıl kazanıldığı ile de ilişkili. Bu yüzden her insan için yatırım şekilleri farklılık arz ediyor. Bunları garanti yatırımlar, az riskli yatırımlar, riskli yatırımlar ve çok riskli yatırımlar olarak ayırmak mümkün.

Sanılanın aksine riskli ve çok riskli olan yatırımlara parası çok olanlar genelde girmezler. Onlar daha çok garanti yatırımlar veya az riskli yatırımlara yönelirler. Ya da riskleri kendileri için azaltacak yöntemleri devreye sokarak (ki bu da yine paranın ve bağlantıların gücüyle olur) yatırımlarını şekillendirir.

Bu yatırımcılar genelde kaybolmaz. Çünkü her türlü araştırmaları yaparlar, yaptırırlar ve daha önce yapılan araştırmaları dikkate alırlar. Yani bu yatırımcı kitlesi yazımızın konusunun dışında tutulmuştur.

Asıl hitap edilen kesim bizim “orta direk” dediğimiz daha kısıtlı imkânları olan ve bu imkânları ile tatmin edici kazançlar hedefleyen kitle.

O zaman hadi başlayalım….

Günümüzde konut sektöründe ortaya çıkan mağdur sayısının fazlalığı ve inşaat şirketlerinde ki mali krizler kanun koyucunun radarına çok sert bir giriş yaptı. Daha önce bu konuda bir düzenleme olmadığından her şahıs veya şirket istediği arsaya proje çizdirip, ruhsatını alıp yapı denetimle anlaşarak inşaat yapabiliyordu. Buraya kadar her şey normal.

Ama hiç kimse kanun koyucu bile bu şahsın veya şirketin teknik ve mali yeterliliğinin olup olmadığına bakmıyordu. Zaman ve kriz bize gösterdi ki bu iki veriye de bakılması gerekiyordu.

Bunu şöyle örnekleyelim isterseniz.

500.000 TL paranız var. Ve 50 dairelik bir konut projesine giriyorsunuz. Proje ve ruhsat paranızı ödediniz ki, bu ortalama 300 bin TL tutar ve kaldı 200.000 TL.

100 metrekareden ve orta bir kalite 50 daire yapacağınızı düşünürsek, arsa payı hariç inşaat maliyeti daire başı 125 bin TL’den 6.250.000 TL’ye ihtiyacınız var demektir. Oysa sizin 200.000 TL’niz var. Barter anlaşması da yapamadıysanız…

Sonuç: Yarım kalan bir proje.

İşte kanun koyucu bugün bu verilere bakmayı düşünen bir taslak hazırlamaya başladı. Buna göre;

•             Şirket ortaklarının tamamı veya bir kısmı mühendis ve mimar olmak durumunda

•             Şirketin daha önce yaptığı benzer iş yapma zorunluluğu istenmekte

•             Şirketin veya şahsın projeyi yapabilecek mali yeterlilik belgesi istenmekte

•             Projelerin sigorta edilmesi istenmekte

Kanun koyucu sektörde yaşanan kötü senaryolardan sonra sektörü kontrol etme adına bazı düzenlemeler yaptı. Bunun örneklerinden biri de yapı denetim firmaları. Bu düzenleme yapının sadece müteahhitin insafına bırakılmaması sağladı. Ancak bu düzenlemeler tek başına yeterli olmuyor. Atılması gereken bir dizi daha adım var.

Şimdiler de hem teknik olarak hem ticari olarak bazı önlemler almaya çalışan kanun koyucu, sektörün daha düzenli hale gelmesini öngörse de bunu mühendislerin ve mimarların çalışma alanı olarak öngörmüyor hala.

Yeni düzenleme ile yapı denetim ile müteahhit arasındaki bağı tamamen ortadan kaldırmış olması çok güzel bir gelişme. Burada hatırlatmakta fayda var; kanunen müteahhit ile yapı denetim ticari bir ilişkide olamaz ancak pratikte bu hiç uygulanmadı. Ama şimdi yapı denetim firmaları projelere sistem tarafından atandığı için bu ilişki de müteahhite bir gebelik kalmıyor ve denetleme daha katı yapılabiliyor.

Siz hiç dişiniz ağrıdığında tedavi için mali müşavirinize gittiniz mi? Ya da aracınız bozulduğunda tamir için kalp doktoruna. Muhtemelen hayır! Aynı şekilde konut almak için bir mühendisin ya da mimarın yanına gitmek aklımıza bile gelmiyor ve bunu sorgulamıyoruz.

Şimdi konut almak için yaptıklarımızı adım adım yazmaya çalışalım.

•             Nerede oturmak istediğimize karar veriyoruz

•             İnternetten emlak sitelerinden bir ön araştırma yapıyoruz

•             Bir iki emlakçı tanıdığımızdan fiyatı ve firmayı soruyoruz

•             Bulduğumuz daireyi yapan müteahhitin güvenilir olup olmadığını eşimize dostumuza soruyoruz

•             Kredi kullanacaksak bankamızla kredi görüşmesini yapıyoruz

•             Sonra firma ile fiyat pazarlığı yapıyoruz

Muhtemelen bunların hepsini veya bir kısmını hepimiz yapmışızdır. Ama firmanın teknik altyapısı yerine kaç yıllık olduğuna daha önce ne yaptığına bakmak daha öncelikli oluyor.

Bu, konut alırken böyle de arsa sahiplerinin yerlerini konut yapılmak üzere verirken farklı mı? Hayır. Yüklenici firmanın tekstilci, doktor, kasap, terzi, inşaat işçisi vs. olması bizi çok ilgilendirmiyor. En azından birincil derecede ilgilendirmiyor. Kanun koyucu bununla ilgili önlemler almış olsa da mühendislerin veya mimarların dışında kimse müteahhitlik hizmeti yapamaz demiyor.

Sektörle ilgili olarak yeni bir yönetmelik yayınlandı. Yeni yönetmelikte işi ehline verme gibi bir gayret var. Bunu görmek bile sektörde olan bizleri heyecanlandırmaya yetiyor. (http://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2019/03/20190302-3.htm)

Peki ne diyor yönetmelik?

Teknik ayrıntılara boğmadan özetle aktarmaya çalışalım.

Bugüne kadar olduğu gibi, “Ben inşaat yapmak istiyorum” diyen herkes artık inşaat yapamayacak. Bunun için belli yeterlilikleri karşılamak zorunda kalacak.

500 metrekareden küçük binalar hariç (onlara geçici yetki belgesi veriliyor) müteahhitler A, B, C, D, E, F, G, H olarak sınıflandırılıyor. Bu sınıflandırmalar yapılırken şirketin teknik yapısından mali yapısına kadar banka referans mektubuna ve daha önce benzer iş bitirmelerine kadar bir dizi kritere tabi tutuluyor.

Burada dikkat çeken iyileştirmeler “mesleki ve teknik yeterlilik oranı” ve “ekonomik tabloların” sınıflandırmada ki önemi. Ne kadar fazla teknik personel mesleki iş gücü kullanıyorsanız o kadar üst sınıftasınız demektir.

Başka bir açıdan bakacak olursak devlet ihale kanununa yaklaşan bir sınıflandırma ile karşılaştık diyebiliriz. Birçok noktada iyileştirmeye giden ancak hala eksikleri olan bir yönetmelik.

Örneğin, mimar ve mühendislerin bazı sınıflarda referans mektubu muafiyeti iyi bir gelişme ancak tüm sınıflandırmaların teknik tarafında istediğimiz ortaklık yapısında mühendislerin ve mimarların hakim olma durumu hala eski halinde tutulmuş. İyi yönden bakarsak bir firmanın sınıf yükseltebilmesi için kadrosunda mesleki yeterliliği olan iş gücü ve mimar mühendis bulundurma şartı bu isteğimize bir adım daha yaklaşıldığını gösteriyor.

Müteahhit firmalar artık inşa aşamasında mesleki yeterlilik belgesi ve mesleki eğitimleri olmayan işçi ve ustaları çalıştıramayacaklar.

Ayrıca yönetmelik, müteahhit firmanın mali olarak bir projeyi bitirip bitiremeyeceği açısından da yönetmelik bazı kriterler getirmiştir. Bunu da iş deneyimi daha önceki iş bitirme durumu ve banka referans mektubu ile kontrol altına almayı amaçlamış.

Daha önce yaptıkları işleri yarım bırakanlar, projeye aykırı iş yapanlar, konkordato ilan edenler yetki belgesi alamayan sınıfta bırakılmış.

Yeni yönetmelik gelecekte daha iyiyi bulma adına atılmış bir adım olarak mutluluk verici. Hele ki gündemimizde ve hafızamızda kentlerimizi bir an önce yenileme ve dönüştürme olduğu bu günlerde.

Şimdi doğru planlar, doğru kurallar ve doğru insanlarla yeni bir kent kurmaya başlayalım; huzurlu güvenli ve yaşanabilen. Bir deprem gerçeğimiz olduğunu unutmadan.

Hatırlatma: Ülkemizde 6,5 milyon konutun dönüşmesi gerekiyor ve bunların 1,5 milyonu öncelikli. Yani yapacak çok işimiz var.